Povežite se s nama

Hi, what are you looking for?

Profitiraj.hr

Blog zona

Promjene oporezivanja prometa nekretninama

Prvim danom 2015. godine stupaju na snagu promjene u dosadašnjem načinu oporezivanja prometa nekretninama koji je bio na snazi od početka 1998. godine.

Oporezivanje prometa nekretninama regulirano je Zakonom o porezu na promet nekretnina i Zakonom o porezu na dodanu vrijednost. Uslijed potrebe za usklađivanjem sa Direktivom Vijeća 2006/112/EZ od 28.11.2006 godine o zajedničkom sustavu poreza na dodanu vrijednost, donijete su izmjene Zakona o porezu na dodanu vrijednost i Zakona o porezu na promet nekretnina, koje stupaju na snagu 1.1.2015. godine.

Dosadašnjim načinom oporezivanja, promet nekretnina se oporezovao porezom na promet nekretnina sa stopom od 5%, osim iznimno, ukoliko se radilo o tzv. novosagrađenim građevinama koje isporučuje obveznik PDV-a. Novosagrađenim građevinama, za razliku od „starih“ građevina,  smatrale su se građevine ili njihovi dijelovi koji su sagrađeni, isporučeni ili plaćeni nakon 31.12.1997. godine. Promet novosagrađenim građevinama koje isporučuje obveznik PDV-a oporezivan je kombinacijom poreza na promet nekretnina i PDV-a, i to na način da se na iznos koji predstavlja vrijednost zemljišta zajedno sa naknadom za komunalno uređenje, plaća porez na promet nekretnina (5%), a na ostatak vrijednost nekretnine koja je predmetom pravnog prometa (zgrada ili dio zgrade-stan) obračunava se i plaća porez na dodanu vrijednost. Daljnji promet novosagrađene nekretnine oporezivao sa na opisani kombinirani način sve dok nekretninu ne stekne onaj koji nije obveznik PDV-a te stoga plaćeni PDV ne može odbiti kao pretporez. U tome slučaju, svako daljnje oporezivo raspolaganje takvom nekretninom oporezuje se samo porezom na promet nekretnina, a ne više PDV-om.

U odnosu na dosadašnji način oporezivanja prometa nekretninama, u kojem se promet oporezovao ili porezom na promet nekretnina (5%) ili kombinacijom PDV-a i poreza na promet nekretnina, od Nove godine se oporezivanje vrši ili PDV-om ili porezom na promet nekretnina. Dakle, kombinirani način oporezivanja više se ne primjenjuje.

Način oporezivanja prometa nekretninama, i po dosadašnjem i po novom sistemu, ovisi prvenstveno o poreznom statusu isporučitelja nekretnine (uz jednu iznimku kod koje je relevantan i porezni status stjecatelja nekretnine), a potom o vrsti nekretnine koja je predmetom prometa.

Za oporezivanje prometa nekretnina relevantno je da li je isporučitelj nekretnine upisan u registar obveznika PDV-a ili nije.

PDV novo

S aspekta novog načina oporezivanja prometa nekretninama, razlikuju se sljedeće vrste nekretnina:

1.    građevinsko zemljište (neizgrađeno), definirano kao zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje;

2.    građevine ili njihovi dijelovi i zemljišta na kojem se one nalaze koje su nekorištene i one kod kojih od prvog nastanjenja odnosno korištenja nije prošlo više od dvije godine, s time da se prvo nastanjenje odnosno korištenje definira kao trenutak stavljanja nekretnine u uporabu (o čemu porezni obveznik mora imati odgovarajuću dokumentaciju).

U istu kategoriju, smatrajući ih nekorištenima, Zakon svrstava i rekonstruirane građevine ili njihove dijelove i zemljišta na kojem se one nalaze, ako su troškovi rekonstrukcije u prethodne dvije godine prije isporuke veći od 50% prodajne cijene.

3.    ostale nekretnine.

Ukoliko isporučitelj nekretnine nije upisan u registar obveznika PDV-a, tada se sve isporuke nekretnina oporezuju jedino porezom na promet nekretnina uz primjenu dosadašnjih zakonom utvrđenih mogućnosti oslobođenja (stjecanje prve nekretnine, srodstvo isporučitelja i primatelja, unos nekretnine u temeljni kapital trgovačkog društva i dr.).

Ukoliko je isporučitelj nekretnine upisan u registar obveznika PDV-a, tada, ovisno o vrsti nekretnine koja je predmetom isporuke, postoji više scenarija:
a)    ukoliko se radi o nekretninama iz toč. 1 i 2., tada se vrši oporezivanje PDV-om, uz bitnu napomenu da se PDV obračunava i na građevinu odnosno dio građevine i na zemljište odnosno dio zemljišta na koji se odnosi;

b)    ukoliko se radi o „ostalim nekretninama“ iz toč.3., tada se vrši oporezivanje jedino porezom na promet nekretnina, uz iznimku o kojoj se niže navodi.

Od navedenoga načina oporezivanja prometa nekretninama, zakonodavac je predvidio iznimku kojom je isporučitelju nekretnine, uz ispunjenje određenih uvjeta, dao pravo izbora načina oporezivanja. Naime, u slučaju kada su kumulativno ispunjeni sljedeći uvjeti:

a)     isporučitelj i stjecatelj nekretnine upisani su u registar obveznika PDV-a;

b)    stjecatelj nekretnine ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti;

c)    predmet prometa je nekretnina iz toč.3.

isporučitelj može izabrati da se, umjesto oporezivanja porezom na promet nekretnina, vrši oporezivanje PDV-om.

Dosadašnji sustav oporezivanja prometa nekretninama primjenjuje se na isporuke nekretnina za koje su do 31. prosinca 2014. sklopljeni ugovori i druge isprave o isporuci ili donesene pravomoćne odluke nadležnih tijela, a na one za koje su sklopljeni ugovori i druge isprave o isporuci ili donesene pravomoćne odluke nadležnih tijela nakon navedenog datuma, primijeniti će se novi sustav oporezivanja.

Iznesene promjene u oporezivanju nesumnjivo će bitno utjecati na tržište nekretnina, nadajmo se, u pozitivnom smislu.

Svim potencijalnim sudionicima u prometu nekretninama preporučam da ovaj članak smatraju informativnim te da se prije upuštanja u kupoprodaju ili druge načine raspolaganja/stjecanja vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama, savjetuju sa stručnim osobama koje će uzeti u obzir okolnosti konkretnog slučaja te dati najbolji savjet.

 


Pročitajte još:

Lifestyle

Postoje određene navike i osobine koje svi vrhunski vođe imaju, od kojih je Inc.com izabrao 12 najbitnijih.

Ljudski resursi

Uvijek imajte na umu da vam je cilj postići dogovor. Svakako ne pristajte na prvu ponudu, no pazite a vaše ne u konačnici ne...

Lifestyle

Svijetu ne treba još jedan loš vođa koji negativno utječe na zaposlenike, njihovo zdravlje, klijente i tvrtku.

Lifestyle

Vi ste odgovorni za sebe i morate odlučiti kako ćete živjeti, jer ako nećete vi tada će to učiniti netko drugi za vas.

Oglasi

Medijski mali servis j.d.o.o. Sva prava pridržana.