Za mnoge građane rješavanje stambenog pitanja danas izgleda kao utrka između rasta cijena nekretnina, prihoda i mogućnosti financiranja. Istodobno, Hrvatska raspolaže relativno velikim stambenim fondom, ali prema OECD-u oko četvrtine stambenih jedinica nije u funkciji stalnog stanovanja. Procijenjeni stambeni jaz iznosi 236.731 stambenu jedinicu, odnosno oko 10 posto ukupnog fonda. Problem, dakle, nije samo u tome koliko stanova imamo, nego gdje se nalaze, kako se koriste i jesu li dostupni onima kojima su potrebni.
To je dio šire europske promjene. Stanovanje je posljednjih godina iz lokalne i socijalne politike postalo pitanje gospodarske konkurentnosti, mobilnosti radne snage i regionalnog razvoja te jedan od prioriteta europske politike. Europska komisija kroz Europski plan za priuštivo stanovanje zato naglasak stavlja na povećanje ponude, mobilizaciju javnih i privatnih ulaganja, ubrzavanje gradnje i izdavanja dozvola, bolje korištenje postojećeg stambenog fonda i razvoj priuštivog najma. Hrvatska u tom trendu nije iznimka, ali je njezina situacija specifična zbog snažnog utjecaja turizma na tržište nekretnina, velikog broja praznih stambenih jedinica i izraženih regionalnih razlika.
Cijene rastu, ali problem je dublji od skupih stanova
Hrvatsko tržište nekretnina posljednjih je godina obilježeno snažnim rastom cijena. U Zagrebu se, primjerice, cijene luksuzne novogradnje danas kreću i do 8.400 eura po četvornom metru, dok se za starogradnju u oglasima pojavljuju cijene oko 4.000 eura po kvadratu. Istodobno pada promet nekretninama, a agenti upozoravaju na smanjenje kreditne sposobnosti kupaca.
OECD pak ističe da Hrvatska ima relativno velik broj stambenih jedinica po stanovniku, ali se znatan dio fonda ne koristi za stalno stanovanje. Oko 15 posto stanova prazno je cijele godine, dok se oko 10 posto koristi za kratkoročni turistički najam. Pritom su stope praznih stanova visoke i u velikim urbanim središtima poput Zagreba, Splita i Rijeke.
Ako se istodobno povećavaju cijene, postoji velik broj praznih stanova, a dio postojećeg fonda preusmjeren je u turistički najam, rješenje nije samo u još intenzivnijoj gradnji. Potrebna je kombinacija nove ponude, boljeg korištenja postojećeg fonda, razvijenijeg tržišta dugoročnog najma i kvalitetnijeg prostornog planiranja.
Europski podaci pokazuju zašto problem stanovanja nije moguće svesti samo na cijenu kvadrata ili udio prihoda koji odlazi na stanovanje. U 2024. godini 3,7 posto stanovništva Hrvatske živjelo je u kućanstvima u kojima troškovi stanovanja prelaze 40 posto raspoloživog dohotka, nasuprot 8,2 posto u EU-u. No istodobno je čak 31,7 posto stanovništva živjelo u prenapučenim kućanstvima, što je bila jedna od najviših stopa u Europskoj uniji, gotovo dvostruko viša od europskog prosjeka od 16,9 posto.
Stoga, statistika o vlasništvu i udjelu troškova stanovanja ne govori cijelu priču o tome koliko je stanovanje zapravo kvalitetno i dostupno.
Od subvencioniranja kupnje prema stambenoj politici
Hrvatska je u ožujku 2025. donijela Nacionalni plan stambene politike do 2030., prvi srednjoročni strateški dokument takve vrste na nacionalnoj razini. Plan predviđa kombiniranje mjera kojima bi se povećala dostupnost priuštivog stanovanja, unaprijedila održivost stanovanja i postojeći prostor bolje stavio u funkciju stanovanja. Ukupna vrijednost mjera i aktivnosti plana do 2030. procijenjena je na 2,03 milijarde eura.
Financiranje se planira iz državnog proračuna i fondova EU-a, dok bi se dio projekata stanogradnje financirao kroz Urbani razvojni fond; od 2028. predviđeno je i uspostavljanje Revolving fonda priuštivog stanovanja kojim bi upravljao HBOR.
Nakon toga je uslijedio širi zakonodavni paket. Od početka 2026. na snazi su novi Zakon o prostornom uređenju i Zakon o gradnji, a u travnju 2026. donesen je i Zakon o priuštivom stanovanju. Time se stambena politika počinje premještati iz sustava pojedinačnih subvencija prema sustavu u kojem država, APN, gradovi, općine i županije trebaju aktivnije sudjelovati u stvaranju stambene ponude.
Zakon priuštivo stanovanje definira kao stanovanje kod kojeg trošak najma odnosno rate ili anuiteta kredita, zajedno s prosječnim režijskim troškovima i troškovima održavanja, ne prelazi 30 posto neto prihoda uže obitelji.
Zakon predviđa i nacionalne, regionalne i lokalne programe priuštivog stanovanja te mogućnost da lokalne jedinice ustupaju zemljište, osnivaju pravo građenja, mijenjaju namjenu zemljišta, oslobađaju projekte komunalnog doprinosa i sufinanciraju gradnju.
Više stanova za najam, manje oslanjanja na vlasništvo
Jedna od ključnih novosti jest jačanje priuštivog najma. U zgradama koje se grade za priuštivo stanovanje najmanje 50 posto stanova mora biti namijenjeno priuštivom najmu, dok se preostali stanovi mogu prodavati pod posebnim uvjetima. Za zgrade s deset ili manje stanova svi stanovi moraju biti namijenjeni priuštivom najmu.
Predviđene su i nove forme stanovanja, uključujući mikro-stambene jedinice za mlade i zgrade za zajedničko stanovanje mladih. Zakon uređuje i neprofitne stambene zadruge, koje mogu stanovanje svojih članova osiguravati uz najamnine niže od tržišnih.
Cilj koji je Ministarstvo postavilo do 2030. jest izgradnja i obnova ukupno 20.200 stanova i obiteljskih kuća, pri čemu se 8.000 odnosi na nove stanove koje bi gradio APN, a oko 9.000 praznih stanova planira se aktivirati i staviti u funkciju priuštivog stanovanja.
Paralelno s novim sustavom priuštivog stanovanja mijenja se i okvir za najam: prijedlog novog Zakona o najmu stanova bio je na javnom savjetovanju do 2. rujna 2026. To je posebno važno za Hrvatsku jer je tržište dugoročnog najma i dalje vrlo malo. OECD navodi da samo 3,2 posto stanovništva živi u privatno iznajmljenom ili subvencioniranom stanu, u usporedbi s 25 posto u prosjeku OECD-a. Slabo razvijeno tržište dugoročnog najma povezano je s niskom stambenom i radnom mobilnošću, manjkom radne snage i nižom produktivnošću.
Europski problem: kako povećati ponudu bez stvaranja još skupljeg tržišta?
Hrvatska pritom nije usamljena u traženju odgovora. Europska komisija stanovanje je postavila među svoje ključne političke prioritete. Europski plan za priuštivo stanovanje počiva na četiri stupa: povećanju ponude, mobilizaciji ulaganja, neposrednoj potpori uz reforme te zaštiti najpogođenijih skupina.
Posebno je zanimljivo da Bruxelles problem ne tretira samo kao pitanje socijalne politike. Plan predviđa povećanje produktivnosti i inovacija u graditeljstvu, digitalizaciju, modularnu i off-site gradnju, smanjivanje administrativnog opterećenja i ubrzavanje izdavanja dozvola. Istodobno se predviđa mobilizacija privatnog i javnog kapitala, jednostavnija pravila državnih potpora za socijalno i priuštivo stanovanje te nova paneuropska investicijska platforma za poticanje ulaganja.
To je važna poruka i za hrvatsko gospodarstvo: priuštivo stanovanje neće se riješiti samo subvencioniranjem kupaca ako se istodobno ne povećava produktivnost i ponuda građevinskog sektora. Ako dodatna potražnja naiđe na ograničenu ponudu, dio javne potpore može se preliti u više cijene umjesto u veću dostupnost stanovanja.
Zato su građevinske procedure važan dio stambene politike. Brže izdavanje dozvola, učinkovitije upravljanje prostorom i produktivniji načini gradnje trebali bi omogućiti da se raspoloživi kapital, zemljište i građevinski kapaciteti pretvore u veći broj kvalitetnih i cjenovno dostupnijih stanova.
A što ako želite jednostavno – sagraditi kuću?
Za građane koji ne kupuju stan nego žele izgraditi vlastitu kuću, problem izgleda nešto drugačije. Trošak zemljišta, projektiranja i gradnje samo je jedan dio jednadžbe. Tu su prostorni planovi, dozvole, projekti, suglasnosti, priključci i rokovi.
Već spomenuti zakoni o prostornom uređenju i gradnji, na snazi od početka 2026., trebali bi pridonijeti učinkovitijem uređenju tih postupaka. Istodobno, problem nije samo u samom postupku izdavanja građevinske dozvole. OECD upozorava na neučinkovitosti u prostornom planiranju, ograničene administrativne i stručne kapacitete lokalne razine te fragmentiranost vlasništva nad zemljištem, što otežava brzu reakciju ponude na potražnju. Kao važna rješenja izdvaja učinkovitije prostorno planiranje, veću suradnju jedinica lokalne samouprave i daljnju digitalizaciju postupaka. Hrvatski sustav e-Dozvole pritom je već digitaliziran, ali uska grla ostaju u širem sustavu planiranja i provedbe.
U međuvremenu se mijenjaju i podzakonski propisi. Na javnom je savjetovanju novi Pravilnik o građevinama i radovima za koje nije potrebna građevinska dozvola. Prema prijedlogu, primjerice, nadstrešnica do 20 četvornih metara uz osnovnu građevinu može se graditi bez građevinske dozvole, dok za pomoćnu zgradu do 50 četvornih metara ostaju određeni zahtjevi poput glavnog projekta, prijave početka radova i uporabne dozvole. Savjetovanje traje do 3. rujna 2026.
Istodobno se preciziraju pravila za modularno-montažne odnosno pokretne kućice. Prema prijedlogu, one se mogu postavljati bez građevinske dozvole i glavnog projekta unutar kampova, ali samo u skladu s uvjetima lokacijske dozvole i prostornim planom. Izvan predviđenih lokacija njihovo se postavljanje ne liberalizira.
Na javnom savjetovanju su i novi pravilnici o obveznom sadržaju i opremanju projekata građevina te o nostrifikaciji projekata. Oni uređuju način izrade i standardizacije projektne dokumentacije, što može utjecati i na učinkovitost, trošak i trajanje projektiranja. Savjetovanje o pravilniku o sadržaju i opremanju projekata traje do 3. rujna, a o pravilniku o nostrifikaciji do 5. rujna 2026.
Subvencija može pomoći kupcu, ali ne može sama riješiti tržište
Još jedna važna mjera odnosi se na potpore za stjecanje prve stambene nekretnine. Zakon o priuštivom stanovanju predviđa potporu za kupnju prve nekretnine za vlastito stanovanje, uz dobni kriterij do 45 godina i druge uvjete. Za nekretnine na kojima je plaćen PDV predviđena je potpora u visini 50 posto plaćenog PDV-a, uz maksimalni iznos od 12,5 posto propisane osnovice, dok se kod poreza na promet nekretnina predviđa povrat plaćenog poreza, uz maksimalno 3 posto osnovice.
Korisnik pritom mora nekretninu koristiti za vlastito stanovanje; u slučaju otuđenja ili iznajmljivanja unutar pet godina, uz propisane iznimke, potporu mora vratiti. I ovaj se model upravo razrađuje kroz novi pravilnik, koji je na javnom savjetovanju do 2. rujna 2026.
Takve mjere mogu smanjiti početni financijski teret za pojedinca. No postoji i važan ekonomski rizik: ako se povećava kupovna moć bez istodobnog povećanja ponude, dio potpore može se kapitalizirati u više cijene nekretnina.
Zato je ključno što se novi hrvatski pristup ne zaustavlja na subvencijama kupcima. Uz njih pokušava povećati ponudu, aktivirati prazne nekretnine, razviti tržište dugoročnog najma i snažnije uključiti lokalnu razinu.
Pravi test tek počinje
Hrvatska tako prvi put dobiva krovni srednjoročni okvir stambene politike, umjesto niza međusobno odvojenih programa. Nacionalni plan, novi Zakon o priuštivom stanovanju, novi prostorno-planski i građevinski okvir te priprema novog okvira za najam zajedno pokušavaju promijeniti način na koji država pristupa stanovanju. No najveći izazov bit će provedba. OECD pritom naglašava potrebu za učinkovitim upravljanjem stambenim fondom, razvojem dugoročnog najma te uklanjanjem prepreka na strani zemljišta, prostornog planiranja i građevinskih postupaka.
Ako lokalne jedinice ne budu znale procijeniti stvarne potrebe stanovništva, aktivirati zemljište i prazne nekretnine, prilagoditi prostorne planove i pripremiti kvalitetne projekte, nacionalni ciljevi ostat će na papiru. Ako građevinski postupci ostanu spori, nova stambena ponuda neće dovoljno brzo pratiti potražnju. Ako se dugoročni najam ne razvije, mobilnost radne snage ostat će ograničena. A ako se nova gradnja bude pretežno usmjeravala prema višem segmentu tržišta, broj novih kvadrata sam po sebi neće značiti i više priuštivih stanova.
Jer stambena dostupnost ne svodi se samo na to može li si pojedinac priuštiti stan. Za održivi društveni i ekonomski razvoj ključno je može li gospodarstvo privući i zadržati ljude, mogu li mlade obitelji ostati u svojim sredinama, mogu li se radnici preseliti tamo gdje postoje poslovi i može li se postojeći stambeni fond i prostor koristiti kvalitetnije.
