Omjer između hotela i rezidencija, 70 posto hotela i 30 posto rezidencija u mješovitim turističkim resortima, predložen u novom Zakonu o prostornom uređenju, nije ekonomski održiv. Predlažemo omjer 50/50, a on je standard u cijeloj Europi, ističe Otmar Michaeler, izvršni direktor tvrtke Falkensteiner Michaeler Tourism Group AG (FMTG), jedne od vodećih privatnih turističkih tvrtki koje posluju u šest europskih zemalja. FMTG pokriva sva područja razvoja turizma – od planiranja i izgradnje do upravljanja poslovanjem.
Grupa uključuje Falkensteiner Hotels & Residences s 27 hotela s četiri i pet zvjezdica i tri apartmanska naselja, FMTG Camping s dva premium Falkensteiner kampa, FMTG Development, FMTG Invest i 360° turističku konzultantsku tvrtku Michaeler & Partner. U Hrvatskoj u sklopu Falkensteiner Hotels & Residences grupa upravlja s pet hotela s četiri i pet zvjezdica, kampom s pet zvjezdica i premium apartmanima – svi su smješteni na području Zadra i na otoku Krku.
Gospodine Michaeler, posljednjih se dana u medijima intenzivno raspravlja o članku 68. novog Zakona o prostornom uređenju, koji bi u potpunosti zabranio etažiranje nekretnina u turističkim zonama. Kako gledate na taj prijedlog?
U potpunosti podržavamo cilj hrvatske Vlade da potiče kvalitetan turizam i ograniči neregulirane kratkoročne najmove. Taj je cilj i legitiman i važan.
Međutim, uvjereni smo da članak 68., u svom početnom obliku, ne bi postigao taj cilj. Opća zabrana etažiranja u turističkim zonama ozbiljno bi usporila ulaganja, usporila daljnji razvoj turističkog sektora i onemogućila realizaciju brojnih kvalitetnih projekata. Koliko razumijemo, početna formulacija sporne odredbe u međuvremenu je donekle ublažena – međutim, iz naše perspektive, to još uvijek nije dovoljno.
Važno je imati na umu da uzroci stambenog manjka ne leže u turističkim resortima, nego prvenstveno u gradskim središtima i povijesnim jezgrama, gdje neregulirani kratkoročni najam narušava tržište stanovanja.
Turističke zone, s druge strane, izričito su namijenjene turizmu. Profesionalno vođeni resorti s jasnim pravilima stvaraju infrastrukturu, potiču lokalnu potražnju i porezne prihode – oni ne iscrpljuju resurse, već doprinose većoj kvaliteti i održivom lokalnom stvaranju vrijednosti.
Koje konkretne rizike vidite ako članak 68. ostane u sadašnjem obliku?
Najveći rizik je gubitak investicijskog interesa. Od pandemije nadalje, čisto hotelske projekte postalo je vrlo teško financirati. Bez mješovitih modela – dakle resorta koji kombiniraju hotele i servisirane rezidencije – međunarodni investitori više neće razmatrati ulazak na hrvatsko tržište.
Posljedica bi bila odliv kapitala i stručnosti u druge zemlje poput Italije, Portugala ili Grčke, koje aktivno podupiru mješovite modele. U tim su tržištima oni postali ključni pokretači kvalitetnog turizma, produljene sezone i atraktivnosti destinacija.
Nagla zabrana, ili pravila koja bi u praksi imala isti učinak kao zabrana, bez adekvatnih prijelaznih odredbi, također bi ugrozila projekte koji su već u tijeku. Time bi se stvorila pravna nesigurnost, zastoji u gradnji i znatna financijska šteta – što bi u konačnici narušilo povjerenje u Hrvatsku kao investicijsku destinaciju.
Koje konkretne alternative predlažete za poticanje kvalitetnog turizma, a da se pritom ne obeshrabre ulaganja?
Ne zalažemo se za deregulaciju – naprotiv. Predlažemo precizne i diferencirane propise koji jasno razlikuju neregulirane privatne najmove od profesionalno vođenih resorta. U našem smo službenom očitovanju iznijeli devet konkretnih preporuka.
Koju od njih smatrate najvažnijom?
Ključno je definiranje “zona visoke kategorije”. Te bi zone trebale obuhvatiti sve zemljišne čestice koje čine jedan resort – dakle hotel, restorane, spa, smještaj za osoblje, infrastrukturu i rezidencije. Samo tako područje može funkcionirati kao integrirana i upravljiva cjelina.
Jednako je važno da se kapacitet mjeri prema bruto građevinskoj površini (GFA), a ne prema broju soba. To donosi jasnoću za planere i nadležna tijela te usklađuje praksu s međunarodnim investicijskim standardima.
A što je s ekonomskom održivošću takvih resorta?
Omjer između hotela i rezidencija je presudan. Trenutno raspravljani omjer od 70 % hotela i 30 % rezidencija nije ekonomski održiv. Predlažemo omjer 50 / 50, koji je standard u cijeloj Europi.
Samo pod takvim uvjetima projekti se mogu zdravo financirati – čime se osiguravaju dugoročni porezni prihodi, veća potrošnja posjetitelja i održivo lokalno stvaranje vrijednosti.
Osim toga, važno je osigurati prijelazne odredbe: projekti koji su već planirani ili u izgradnji prema važećem zakonu moraju biti zaštićeni. To je pitanje pravne sigurnosti i vjerodostojnosti, što je ključno za povjerenje investitora. Olakšanje nam je čuti da se sada razmatraju određene prijelazne odredbe, što vidimo kao korak u pravom smjeru.
Kako se može osigurati da se takvi projekti doista koriste u turističke svrhe, a ne pretvore u privatne vikendice?
To je ključno pitanje – i u potpunosti podržavamo načelo centraliziranog upravljanja. Svaka jedinica unutar resorta trebala bi biti vezana za licenciranog operatera putem ugovora o uslugama i suvlasništvu. Time se osigurava da se korištenje, iznajmljivanje i održavanje odvijaju profesionalno i u skladu s turističkim ciljevima.
Istodobno, vlasnici ne bi trebali biti obvezni trajno iznajmljivati svoje jedinice – ali ako odluče iznajmljivati, to se mora činiti isključivo putem ovlaštenog operatera. Time se jamči red, kvaliteta i potpuna porezna transparentnost.
U praksi ovaj model sprječava pojavu tzv. “praznih kreveta”. Naše iskustvo pokazuje da se godišnje korištenje jedinica odvija ili kroz same vlasnike, ili kroz hotelskog operatera, ili kombinacijom oboje. Na taj način nekretnine ostaju aktivne i žive tijekom cijele godine.
Štoviše, kupci takvih rezidencija obično postaju dio lokalne zajednice – tijekom cijele godine troše značajna sredstva u lokalnim restoranima, trgovinama, nautičkim uslugama te kulturnim i umjetničkim sadržajima. Cijene regiju, doprinose lokalnom gospodarstvu i poznati su kao velikodušni i angažirani gosti.
Koje bi prednosti vaš prijedlog donio Hrvatskoj – gospodarski, društveno i regionalno?
Učinio bi Hrvatsku snažnijom – i ekonomski i strukturalno.
Regulirani mješoviti resorti privlače međunarodne brendove, povećavaju atraktivnost destinacija i potiču kvalitetan, a ne masovni turizam.
Pomažu privući goste s većom platežnom moći koji cijene lokalnu kulturu, autentičnost i održivost – čime se stvorena vrijednost zadržava u regiji.
Za lokalne zajednice takvi projekti znače poboljšanu infrastrukturu, bolju povezanost i jaču integraciju regionalnih lanaca opskrbe – od obrtništva i poljoprivrede do usluga.
Ukratko: takvi projekti stvaraju održivu, cjelogodišnju vrijednost, a ne kratkoročnu špekulaciju.
Za kraj, koja bi bila vaša poruka zakonodavcima?
Snažno apeliramo na zakonodavce da izbrišu ili temeljito revidiraju članak 68. te da umjesto toga uvedu moderan, pravno održiv i ekonomski izvediv okvir za mješovite resorte s brendiranim rezidencijama.
Takav bi potez poslao snažan signal investitorima, bankama i međunarodnim brendovima da Hrvatska nudi pouzdano i perspektivno investicijsko okruženje.
Time bi se ne samo zaštitila postojeća ulaganja, nego i potaknuli regionalni razvoj, održivi rast i model turizma više kvalitete.
Hrvatska ima sve preduvjete da ostane jedna od vodećih europskih premium destinacija – sada je samo potrebna hrabrost da se donese pametan i praktičan zakon za budućnost.
