Mjesto oporezivanja usluga vezanih uz nekretnine

Zakonskim propisima propisana su temeljna pravila za oporezivanje kada se radi o transakcijama između poreznih obveznika iz različitih zemalja članica, a u ovisnosti o činjenici tko je kupac. U ovom članku je detaljnije objašnjena primjena generalnog pravila, ali i izuzetaka od istog.

Generalna pravila

Generalno pravilo za oporezivanje usluga između poreznih obveznika iz različitih zemalja članica (B2B pravilo) je da su usluge oporezive prema sjedištu primatelja (ili poslovne jedinice primatelja), odnosno isporučitelj izdaje račun bez PDV-a naznačujući prijenos porezne obveze.

Oporezivanje usluga razlikuje se od oporezivanja isporuke dobara jer za potrebe utvrđivanja mjesta oporezivanja pri isporuci usluga generalno se sve pravne osobe smatraju poreznim obveznicima poput udruga, jedinica lokalne samouprave, malih poreznih obveznika i slično.

Prema tome, ukoliko navedene pravne osobe primaju usluge iz drugih zemlja članica trebaju zatražiti PDV broj kako bi isporučitelj mogao primijeniti prijenos porezne obveze.

Suprotna pravila vrijede kada je kupac osoba koja nije porezni obveznik, odnosno kada se radi o fizičkoj osobi (B2C pravilo). U tom slučaju generalno pravilo je da isporučitelj zaračunava PDV zemlje iz koje vrši isporuku, odnosno takve usluge su oporezive prema mjestu sjedišta isporučitelja (ili poslovne jedinice isporučitelja).

Isporuka je obavljenaMjesto isporuke
Kupcu poreznom obveznikuMjesto sjedišta kupca
Kupcu koji nije porezni obveznikMjesto sjedišta isporučitelja

Najveći broj usluga koje se nude na tržištu je obuhvaćen generalnim pravilom, ali postoje određene vrste poput usluga vezanih za nekretnine, usluge pristupa i slično za koje se primjenjuju specifična pravila za oporezivanje. Međutim, hodogram utvrđivanja poreznog tretmana određene usluge bi trebalo započeti na način da se uvijek primjeni generalno pravilo, osim ako Zakonom nije izričito zahtijevano drugačije postupanje.

Usluge u vezi s nekretninama

Iznimka od generalnog pravila koja se vjerojatno najčešće pojavljuje u praksi su svakako usluge u vezi s nekretninama. Prema zakonskim odredbama (čl. 19. st. 1. Zakona) mjestom obavljanja usluga u vezi s nekretninama, uključujući usluge stručnjaka i posrednika za prodaju nekretnina, smještaj u hotelima ili objektima slične namjene uključujući kampove za odmor ili mjesta uređena za kampiranje, davanje prava na uporabu nekretnina i usluge pripreme i koordinacije građevinskih radova, kao što su usluge arhitekata i građevinskog nadzora, smatra se mjesto gdje se nekretnina nalazi.

Kada se radi o uslugama u vezi s nekretninama, vidljivo je da Zakon ne pravi razliku u vezi poreznog statusa kupca, odnosno sve nabrojene usluge će biti oporezive prema mjestu gdje se nekretnina nalazi.

Usluga u vezi s nekretninama je obavljenaMjesto obavljanja usluge
Kupcu poreznom obveznikuMjesto gdje se nekretnina nalazi
Kupcu koji nije porezni obveznikMjesto gdje se nekretnina nalazi

 

Pravilnik (čl. 33.) je dodatno proširio popis usluga koje se smatraju u s vezi nekretninama što obuhvaća sljedeće:

  1. usluge koje se obavljaju pomoću nekretnina (npr. iznajmljivanje kuća, stanova, soba, smještaj u hotelima, apartmanima, kampovima za odmor i objektima slične namjene, zemljišta – npr. parkirnih mjesta, vezova za brodove, iznajmljivanje teniskih igrališta, kuglana, održavanje grijanja i dizala, održavanje zelenih površina, čišćenje zgrada,
  2. usluge koje se obavljaju na nekretnini obuhvaćaju usluge koje služe neposredno uređivanju nekretnine (npr. geodetski radovi), usluge koje služe za pripremu građevinskih radova (npr. usluge arhitekata, građevinskih inženjera, statičara), obavljanje građevinskih radova, obavljanje usluga građevinskog nadzora, vještačenja na nekretninama, inženjering usluge,
  3. usluge koje se obavljaju u vezi s kupovinom i prodajom nekretnina (npr. usluge odvjetnika, bilježnika i posrednika pri kupoprodaji nekretnina).

Također, nabrojene su usluge koje se izričito ne smatraju uslugama u s vezi nekretnina poput usluge objavljivanja oglasa u svezi s kupoprodajom ili najmom nekretnine, financiranje nekretnina, pravno i porezno savjetovanje glede nekretnina, ustupanje osoblja za poslove gradnje, usluge koje obavljaju organizatori sajmova i izložbi.

Nedavno je učinjen korak naprijed u pojašnjenju što se sve smatra nekretninom (nepokretnom imovinom) u smislu Zakona o PDV-u, a karakteristike iste su kako slijedi:

  1. bilo koji određeni dio zemlje, na njezinoj površini ili ispod nje, na kojem se mogu uspostaviti vlasništvo i posjed;
  2. bilo koja zgrada ili građevina pričvršćeni za tlo iznad ili ispod razine mora koja se ne može lako rastaviti na dijelove ili pomicati;
  3. bilo koji predmet koji je ugrađen i sastavni je dio zgrade ili građevine bez kojeg su zgrada ili građevina nepotpuni, poput vrata, prozora, krovova, stepenica i dizala;
  4. bilo koji predmet, oprema ili stroj trajno ugrađen u zgradu ili građevinu koji se ne može ukloniti bez uništenja ili preinake zgrade ili građevine.

Ipak, ostavljen je određeni dio za subjektivnu procjenu pri definiranju pojma „nekretnina“ kroz jezične formulacije poput „lako rastaviti“, „bez uništenja“ i slično, a koje ne ostvaruju jednoznačno tumačenje kod svih osoba.

Osim definicije što se smatra nekretninom, Uredba 1042/2013 je nabrojila određene usluge koje se smatraju uslugama u vezi s nekretninom, ali i usluga koje se ne smatraju takvima. Tako je navedeno da se isporukama uslugama koje nisu povezana s nekretninom smatraju: izrada planova za zgradu ili dijelove zgrade ako nije predviđena za gradnju na određenoj zemljišnoj parceli, upravljanje portfeljem ulaganja u nekretnine, pružanje usluga oglašavanja, čak i ako to uključuje korištenje nepokretne imovine, posredovanje u pružanju usluga hotelskog smještaja ili smještaja u sektorima slične funkcije, ako se posredovanje provodi u ime i za račun neke druge osobe i slično.

Zaključak

Generalno pravilo prilikom oporezivanja usluga je da je mjesto oporezivanja sjedište primatelja. Ipak, jedno od izuzetaka koje je propisano zakonom su i usluge u vezi s nekretninama.

Načelno, takve se usluge oporezuju prema mjestu na kojem se nekretnina nalazi. Navedeno pravilo samo po sebi ne izgleda komplicirano, no problemi u praksi se javljaju prilikom određivanja koje su to sve usluge koje se smatraju uslugama u vezi s nekretninama.

U posljednje vrijeme postoji intencija iz EU da se jasnije nabroje takve isporuke, međutim, još uvijek dolazi često do pogrešnih tumačenja određenih usluga te posljedično, do pogrešnih obračuna PDV-a.

 

Članak napisao Mazars Cinotti Consulting

Mazars Cinotti Audit, Mazars Cinotti Consulting i Mazars Cinotti Accounting su specijalizirana društva koja počivaju na principima profesionalnosti, te pružanja vrijednosti za novac našim klijentima.

marars

 

 

Društva Mazars Cinotti su specijalizirana za pružanje revizijskih, poreznih, financijskih te računovodstveno – knjigovodstvenih usluga. Pokrivamo cijeli spektar usluga s navedenih područja te za iste posjedujemo potrebne licence te višegodišnje međunarodno i domaće iskustvo. Mazars Cinotti društva su članovi Mazars grupe. Mazars je međunarodna, neovisna organizacija specijalizirana u područjima poreza, revizije, računovodstva te pravnog i poslovnog savjetovanja (www.mazars.hr i www.mazars.com).

Tekstovi su informativnog karaktera te se isti ne bi trebali koristi za donošenje poslovnih odluka.

Podijeli

Odgovori

Top