Za početak ne budite megaloman i obratite na primjer pozornost na dvije-tri male parcele koje ste slučajno otkrili negdje na rubovima grada. Možda ih je dobro imati. Ovaj put ne razmišljajte o gradnji urbanih vila, jer vam profit može biti dostupniji i jednostavniji bez ikakve gradnje. U tom slučaju niste ni developeri – teško prevediv naziv za onoga koji osmišljava izgradnju i iskoristivost određenog prostora – ali ste njuškalo koje će pronaći zemlju za pravu priliku.
Kako to izgleda u praksi?
Pritom zanemarimo sretne okolnosti kad nekomu upadne sjekira u med ili kad stekne nekretninu ili zemljište npr. na ratnom području, pa par godina nakon rata to isto preproda za pet ili deset puta višu cijenu. Nasuprot tomu, ovdje je riječ o razvijanju zemljišta i povećavanju njegove vrijednosti. Kao kad njegujete, zalijevate i dohranjujete kakvu biljku koja će vam donijeti plod.
Možda će ovi primjeri najbolje pokazati kako se to radi, a oni su se doista dogodili.
1) Zemljište u sjevernom dijelu grada od oko 1200 kvadrata. Na terenu nikakve komunalije, obraslo šikarom, bez asfalta. Investitor platio 10 000 eura. Pet godina kasnije očišćena je šikara, povučene su sve komunalije i asfalt. Prodano nakon pet godina za 55 000 eura. Ima li boljih kamata!?
2) Uzak i dugačak teren od 2200 kvadrata u podsljemenskoj zoni. Uvjeti za gradnju po GUP-u: najmanja udaljenost objekta od susjedne međe pet metara. Golemo zemljište, ali budući da je široko samo 14 metara, mogla se podići kućica od 4 metra širine! Bezvrijedno za gradnju, ali kupljeno na rizik za 30 000 eura zbog izvrsne lokacije. Nakon tri godine mijenja se GUP i udaljenost od međe određuje se 3 metra. Kuća sada može biti široka osam metara! A uz to je i u susjedstvu počela gradnja i cestom je prošao plin. Zbog dobre lokacije nakon četiri godine vrijedilo oko 180.000 eura, a prodano za 145.000.
3) Godine 1998. na elitnoj lokaciji kupljen teren od oko 1300 kvadrata. Plaćen 20.000 DEM, jer je imao imovinsko-pravnih problema, koje je odvjetnik za 2000 DEM riješio za dvije godine! Potom je vlasnik česticu podijelio na dva jednaka dijela; za građevnu česticu trebalo je minimalno od 600 kvadrata. Na jednoj je čestici izgradio kuću, a drugu je pet godina nakon kupnje prodao za 65000 EUR! Izračunajte! Jeste li na strani onoga tko je bio vlasnikom te parcele do 1998. ili biste bili u ulozi kasnijeg vlasnika!?
Tko ne riskira…
Naravno, niste skloni riziku i strpljivosti, pa prodajete zemljište, a i ne znate, ne zanima vas, nemate izvor financiranja, nemate tvrtku i jednostavno imate pametnijeg posla. Želite li graditi, računajte na troškove geodeta, arhitekta, geomehaničkog ispitivanja tla, troškova odvjetnika, komunalnih doprinosa, gradnje pristupne ceste i napokon gradnje objekta. I pitanje je hoćete li vrijednost parcele išta povećati, ali ćete se svakako silno zadužiti. Možda ćete prodati izgrađeni stambeni ili poslovni prostor, ali ne treba zaboraviti da ste osim novca za gradnju dali i svoju zemlju. I za sve možda zaradili već spomenutih 13 do 16 posto.
Međutim, ni prodaja zemljišta niti gradnja nisu poanta ove priče. Riječ je o čuvanju zemljišta i povećavanju njegove vrijednosti, ukratko, povlačiti poteze i odrađivati pravne i urbanističke zadatke kako bi rasle dionice terena. No i u tomu treba imati sklonost riziku, iskustvo, pronicljivost, spremnost na iznenađenja dok se preko noći mijenjaju urbanistički i drugi uvjeti ili barem prepustiti tu igru profesionalcima koji će raditi za vas. Pritom treba znati da nema jedinstvene formule koja bi stalno vrijedila jer, kad je o nekretninama riječ, svaki je projekt i svaka čestica priča za sebe.
