Svaka nekretnina može biti predmet kupoprodaje ako postoji mušterija i ako ima suglasnosti oko njezine trenutačne vrijednosti. Bez obzira na hipotekarnu opterećenost, imovinsko-pravnu neriješenost ili pak postoje neke druge nejasnoće npr. u pogledu neusklađenosti veličine i oblika nekretnine između katastra i zemljišnih knjiga.
Usmene podjele nasljedstva stvaraju pomutnju
No ako ipak želite nekretninu prodati baš sada, a ne godinama je povlačiti po oglasima, onda je treba pripremiti, u prvom redu s obzirom na neprovedeno nasljedstvo ili neučinjenu diobu vlasništva. Danas je to u Hrvatskoj zbog dosadašnje sporosti zemljišno-knjižnih odjela ostao golem problem.
Riječ je o tomu da je na zemljišno-knjižnoj čestici upisano više osoba, ali ne u tom smislu da su oni stvarni suvlasnici čestice nego je iz davnina ostalo da se velike obitelji nisu dijelile na papiru nego samo usmeno. Poglavito je tu riječ o zemljištu.
Jedna čestica – više vlasnika
Događa se tako da jedan član obitelji, uistinu stvarni vlasnik i katastarski posjednik, uživa nekretninu i ima placet od drugih članova obitelji da je može prodavati, a da su svi bratići i sestrične, neki umrli, desetljećima na njoj uknjiženi.
Ovaj je pak upisan na njihovoj nekretnini, s kojom u stvarnosti nema ništa i tako uokolo. Dakle opća zbrka. Tada jedino preostaje uz pomoć odvjetnika obaviti diobu vlasništva radi međusobnog razvrgnuća. U diobnom ugovoru precizno se navodi koja čestica komu ide i onda to zemljišne knjige provedu.
Hipoteka “na dar”
Prilikom diobe često se događa da s pojedinom česticom u nasljedstvo dobijete i neku staru hipoteku. To onda može odgoditi »čišćenje» terena za najmanje godinu dana. Stoga se istodobno s ugovorom o diobi vlasništva ide i na, kako se to službeno zove, brisanje založnog prava. Ako je netko upisan kao založni vjerovnik na čestici koja pripada vama, to se s vjerovnikom odmah treba riješiti tako da vam potpiše brisovno očitovanje.
Ako se pak ne može doći do založnog vjerovnika, ali ni do njegovih nasljednika, onda se to treba dokazati. Sud će priznati ako se pokaže vjerojatnim da se do vjerovnika ne može doći te će dopustiti pokretanje postupka amortizacije za hipoteke starije od 30 godina. Amortizacija se provodi u roku od godine dana i potom se hipoteka briše.
