Što se smatra ulaganjem u nekretnine?
Ulaganje u nekretnine jest nekretnina (zemljište ili zgrada, ili dio zgrade, ili oboje) koju vlasnik ili najmoprimatelj u financijskom najmu drži kako bi ostvario prihode od najma ili radi porasta tržišne vrijednosti imovine ili oboje, a ne radi:
1. uporabe u proizvodnji ili ponudi roba i usluga ili u administrativne svrhe
2. prodaje u sklopu redovnog poslovanja.
Ulaganje u nekretnine drži se radi zarade prihoda od najma, radi povećanja kapitalne vrijednosti imovine, ili oboje. Ulaganje u nekretnine zato generira novčane tokove neovisno o drugoj imovini u vlasništvu poduzetnika.
Ulaganje u nekretnine priznaje se kao imovina samo i isključivo:
1. kada je vjerojatno da će buduća ekonomska korist povezana s ulaganjem u nekretnine pripadati poduzetniku
2. kada je cijenu ulaganja u nekretnine moguće pouzdano izmjeriti.
Poduzetnik vrednuje sve svoje troškove ulaganja u nekretnine u vrijeme kada su nastali. Troškovi uključuju početne troškove nastale prilikom stjecanja ulaganja u nekretnine i naknadno nastale troškove nadogradnje, zamjene dijela nekretnine ili popravka nekretnine.
Ulaganje u nekretnine početno se mjeri po trošku nabave. Transakcijski troškovi trebaju se uključiti u početno mjerenje. Trošak kupljenog ulaganja u nekretnine obuhvaća kupovnu cijenu i sve povezane direktne troškove. Povezani direktni troškovi uključuju, na primjer, profesionalne naknade za pravne usluge, porez na prijenos nekretnina i ostale transakcijske troškove.
Trošak ulaganja u nekretnine koje je poduzetnik sam sagradio jest trošak nabave na datum završetka gradnje ili obnove. Do tog datuma poduzetnik primjenjuje HSFI 6 – Dugotrajna materijalna imovina. Na taj datum nekretnina postaje ulaganja u nekretnine i na nju se primjenjuje taj standard.
Početni trošak nabave udjela u nekretnini koja se drži u najmu i klasificira kao ulaganje u nekretnine treba tretirati prema odredbama o financijskom najmu iz HSFI-ja 6, tj. imovina se treba priznati po fer vrijednosti nekretnine ili sadašnjoj vrijednosti minimalnih plaćanja najma, ovisno o tome koji je iznos manji. Isti se iznos treba priznati kao obveza, u skladu s istom točkom.
Izbor modela
Nakon početnog priznavanja imovine poduzetnik može izabrati model fer vrijednosti ili model troškova nabave. Poslije odabira između dva modela poduzetnik treba primjenjivati jednu od te dvije politike na sva svoja ulaganja u nekretnine.
Standard zahtijeva od poduzetnika utvrđivanje fer vrijednosti ulaganja u nekretnine za potrebe mjerenja (ako poduzetnik primjenjuje model fer vrijednosti) ili objavljivanja (ako poduzetnik primjenjuje model troška nabave). Poduzetniku se preporučuje, ali ne zahtijeva se, da utvrdi fer vrijednost ulaganja u nekretnine na temelju procjene neovisnog, priznatog i ovlaštenog procjenitelja. Nakon početnog priznavanja poduzetnik koji odabere model troška nabave treba mjeriti sva svoja ulaganja u nekretnine u skladu sa zahtjevima HSFI-ja 6.
Poslije početnog priznavanja poduzetnik koje je izabrao model fer vrijednosti treba mjeriti sva ulaganja u nekretnine po fer vrijednosti. Prihodi ili rashodi koji nastaju promjenom fer vrijednosti ulaganja u nekretnine trebaju se priznati u računu dobiti i gubitka u razdoblju u kojem su nastali. Fer vrijednost treba održavati tržišne uvjete na datum bilance.
Prijenosi na ulaganja u nekretnine ili s njih trebaju se izvršiti samo i isključivo onda kada postoji promjena namjene. Prilikom završetka gradnje ili obnove ulaganja u nekretnine u izvedbi poduzetnika koje će se voditi po fer vrijednosti sve razlike između fer vrijednosti nekretnine na taj datum i njezine prethodne knjigovodstvene vrijednosti trebaju se priznati u računu dobiti i gubitka.
Kod prijenosa sa zaliha na ulaganja u nekretnine koje će se voditi po fer vrijednosti sve razlike između fer vrijednosti nekretnine na taj datum i njezine prethodne knjigovodstvene vrijednosti trebaju se priznati u računu dobiti i gubitka.
