Zakonske obaveze održavanja zgrada

Ministarstvo je krajem veljače objavilo uputu u kojoj ukazuje na obveze održavanja zgrada, ali ne samo prema odredbama Zakona o vlasništvu, nego ‘spaja’ odredbe Zakona o gradnji s nekoliko pravilnika i tehničkih propisa. Iako je uputa donesena zbog posljedica potresa, tiče se SVIH ZGRADA u Hrvatskoj. 

Nakon snažnih potresa koji su tijekom 2020. godine pogodili Hrvatsku, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine izradilo je Uputu o zakonskoj obvezi održavanja građevina. Tom uputom, kažu u Ministarstvu, ukazuje se na potrebu dosljedne i redovite potrebe ispunjavanja zakonske regulative u odnosu na održavanje građevina.

Zakonom o gradnji (ZOG), člankom 150. propisano je da je vlasnik građevine:

• odgovoran za njezino održavanje 
• dužan osigurati održavanje građevine tako da se tijekom njezina trajanja očuvaju temeljni zahtjevi za građevinu, a to su, ovisno o namjeni građevine:
  • mehanička otpornost i stabilnost
  • sigurnost u slučaju požara
  • higijena
  • zdravlje i okoliš
  • sigurnost i pristupačnost tijekom uporabe
  • zaštita od buke
  • gospodarenje energijom i očuvanje topline
  • održiva uporaba prirodnih izvora
• unapređivati ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu, energetskih svojstava zgrada i nesmetanog pristupa i kretanja u građevini.

Nadalje, člankom 151. ZOG-a je propisano da je vlasnik građevine, odnosno osoba koja obavlja poslove upravljanja građevinama prema posebnom zakonu, dužna

• održavanje građevine te
• poslove praćenja stanja građevine
• povremene godišnje preglede građevine
• izradu pregleda poslova za održavanje
• unapređivanje ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu i druge slične poslove
• povjeriti osobama koje ispunjavaju uvjete za obavljanje tih poslova propisane posebnim zakonom.

Dakle, tim člankom ZOG-a propisuje se da zgrada mora imati upravitelja.  

Nastavno na navedeno, Ministarstvo u svojoj uputi ukazuje na prekršajne odredbe članka 170. ZOG-a kojima su za vlasnike građevina, kao pravne, odnosno fizičke osobe, propisane novčane kazne u slučaju da ne osigura održavanje građevine tako da se tijekom njezina trajanja očuvaju temeljni zahtjevi za građevinu te unapređuje ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu, energetskih svojstava zgrada i nesmetanog pristupa i kretanja u građevini.

A taj članak glasi:

1) Novčanom kaznom u iznosu od 30.000 do 45.000 kuna kaznit će se za prekršaj pravna osoba kao vlasnik građevine ako pristupi uklanjanju ili ukloni građevinu ili njezin dio bez projekta uklanjanja ili ako tijelu graditeljstva nije pisano prijavljen početak radova na uklanjanju građevine (članak 153. stavak 1.).

(2) Novčanom kaznom u iznosu od 25.000 do 50.000 kuna kaznit će se za prekršaj pravna osoba kao vlasnik građevine ako:

1. rabi ili stavi u pogon građevinu bez uporabne dozvole (članak 136. stavak 1.)
2. rabi građevinu suprotno njezinoj namjeni (članak 136. stavak 3.)
3. ne osigura održavanje građevine tako da se tijekom njezina trajanja očuvaju temeljni zahtjevi za građevinu te unapređuje ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu, energetskih svojstava zgrada i nesmetanog pristupa i kretanja u građevini (članak 150. stavak 2.)
4. ne poduzme hitne mjere za otklanjanje opasnosti i ne označi građevinu opasnom u slučaju oštećenja građevine (članak 150. stavak 3.).

(3) Novčanom kaznom u iznosu od 15.000 do 30.000 kuna kaznit će se vlasnik građevine fizička osoba za prekršaj iz stavaka 1. i 2. ovoga članka.

Pravilnik o održavanju građevinau članku 16. stavku 3. propisuje da je za građevine koje se s obzirom na zahtjevnost postupka u vezi s gradnjom prema odredbama Zakona o gradnji razvrstavaju u građevine 1., 2.a i 2.b skupine, vlasnik građevine dužan voditi evidenciju održavanja u kojoj se pohranjuju:

1. plan i program održavanja
2. dokumenti iz stavka 2. tog članka
3. drugi dokazi da su predviđene mjere i radnje održavanja obavljene
4. obveze odnosno preporuke za daljnje održavanje

Tehnički propis za građevinske konstrukcije u članku 22. propisuje vremenske razmake između pojedinih pregleda građevinske konstrukcije, a koji ne smije biti duži od:

1. osnovni pregledi – 1 godina (odnosno kraće prema pravilima danim posebnim dijelovima toga propisa za pojedine vrste konstrukcija)
2. glavni pregledi – 10 godina za zgrade, a 5 godina za mostove, tomjeve i druge inženjerske građevine
3. dopunski pregledi – prema posebnim pravilima propisanim tim propisom za pojedine vrste konstrukcija

Tehnički propis za dimnjake u građevinama u Poglavlju VI. „Održavanje dimnjaka“ propisuje način održavanja dimnjaka.

Ministarstvo posebno ukazuje na članak 32. Tehničkog propisa za dimnjake u građevinama prema kojemu održavanje dimnjaka mora biti takvo da se tijekom trajanja građevine očuvaju njegova tehnička svojstva i ispunjavaju zahtjevi određeni projektom građevine i tim propisom te drugi temeljni zahtjevi koje građevina mora ispunjavati u skladu s posebnim propisima.

A prema članku 33. navedenog Tehničkog propisa održavanje dimnjaka podrazumijeva:

• redovite preglede dimnjaka, u razmacima i na način određen projektom građevine, ovim Propisom i/ili posebnim propisom donesenim u skladu s odredbama Zakona o gradnji
• izvanredne preglede dimnjaka nakon kakvoga izvanrednog događaja ili po inspekcijskom nadzoru
• izvođenje radova kojima se dimnjak zadržava ili se vraća u stanje određeno projektom građevine i ovim Propisom odnosno propisom u skladu s kojim je dimnjak izveden

A sve navedeno se dokumentira u skladu s projektom građevine te

• izvješćima o pregledima i ispitivanjima dimnjaka
• zapisima o radovima održavanja
• na drugi prikladan način

Ministarstvo također ukazuje i na odredbe članka 379. stavka 1. podstavaka 1., 2. i 8. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a kojima je propisano da je upravitelj dužan osobito:

• brinuti se da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje
• obavljati povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sačiniti zapisnik
• izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje te to na prikladan način objaviti u kući najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine

Uputu Ministarstva možete pročitati i OVDJE. 

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.