Procjena nekretnine je proces koji može biti potreban iz više razloga – u svrhu sastavljanja financijskih izvještaja, stečajnog ili ovršnog postupka, porezne svrhe i mnogih drugih. No, u daljnjem tekstu ćemo se bazirati na slučaju kupoprodaje nekretnina.
Ukoliko ste u situaciji da želite kupiti ili prodati nekretninu, preduvjet za dobru suradnju s drugom stranom u kupoprodajnom postupku je određivanje adekvatne cijene za predmetnu nekretninu.
Kako to nije nimalo lak zadatak, pogotovo ako nemate prethodnog iskustva u sudjelovanju na tržištu nekretnina, za vas smo pripremili kratki vodič koji će vam pomoći da što bolje formirate stvarnu tržišnu vrijednost određene nekretnine.
Interijer – opremljenost prostora i stupanj očuvanosti
Krenut ćemo od faktora koji utječe na vrijednost, a svakako ga je najlakše uočiti. To je interijer prostora – odnosno njegova opremljenost i stupanj očuvanosti. To su elementi koji mogu bitno utjecati na cijenu nekretnine.
Ako se radi o novom, novouređenom, prostoru – neće zahtijevati pretjerana ulaganja – popravke i dorade, kao što će biti potrebno pri kupnji dotrajalog. Naglasak u procjeni je na kupaonici, kuhinji, te stolariji i podovima, gdje veći radovi, primjerice, podrazumijevaju promjenu električne i hidroizolacije.
Također, imajte na umu da će dojam kupca pri pogledu na interijer uvijek biti važan kada je u pitanju određivanje vrijednosti nekretnine. Tako kvalitetne laminatne podloge stvaraju jedinstvenu atmosferu punu topline u prostoriji i čine interijer nekretnine modernijim i „skupljim“, iako je riječ o materijalu koji je „na jeftinijoj strani“ podnih obloga.
Lokacija – atraktivnost i sadržaj okoliša
Lokacija nekretnine zasigurno je među ključnim čimbenicima koji određuju njezinu vrijednost, bez obzira radi li se o staroj ili novoizgrađenoj zgradi. Nekretnine u centru su u pravilu skuplje od onih prema rubnim dijelovima grada.
Iznimno je važan i sadržaj okoliša u trenutku prodaje – odnosno kupnje, jer će o tome ovisiti životni komfor budućih domaćina. Stoga je potrebno dobro analizirati okoliš te pri procjeni tržišne vrijednosti nekretnine uzeti u obzir blizinu škole, vrtića, trgovačkih centara, parkova, teretana i drugo.
Situacija na tržištu – odnos ponude i potražnje
Čimbenik trenutnog odnosa ponude i potražnje na tržištu jedan je od ključnih za formiranje stvarne cijene nekretnine u trenutku prodaje. Vrijednost nekretnine odgovarat će porastu, odnosno padu prosječne cijene kvadrata na određenoj lokaciji.
Situacija na tržištu uključuje sve pojedinosti o kretanju cijena koje danas uglavnom impliciraju stalan rast – odnosno veću potražnju od ponude. Osim potražnje, na stanje na tržištu utječu i troškovi izgradnje.
Pravni status nekretnine – da li je upisana u katastar
Pitanje upisa nekretnina tiče se uređenja vlasništva i podrazumijeva da je ono upisano u katastar nekretnina. Kako bi prodaja nekretnine tekla nesmetano, ovaj je kriterij iznimno važan.
Neuknjižene nekretnine nose sa sobom niz pravnih tereta koji bi znatno otežali kupoprodajni proces: banke često ne odobravaju stambene kredite za kupnju neuknjiženih nekretnina.
Zbog negativnih strana koje sa sobom nose neuknjižene nekretnine, to je nešto povoljnija opcija za kupnju. Sama nekretnina zbog nepovoljnih uvjeta ne gubi vrijednost, već tržišnu cijenu. Neuknjižena nekretnina regulira se naknadnim dokazom o vlasništvu i upisom prava vlasništva u katastar.
Površina nekretnine – broj, raspored i orijentacija prostora
Manji stanovi u pravilu imaju više cijene kvadrata u odnosu na veće stanove na istoj lokaciji – upravo zbog omjera ponude i potražnje, ali i visokih prosječnih troškova za investitore.
Također, interijer interijera i raspored izuzetno su važni u formiranju cijene – moderni stanovi visokofunkcionalne strukture postići će višu konačnu cijenu nekretnine.
Dobar raspored prostorija znači da su sobe orijentirane sjever-jug, tako da sobe u kojima se provodi više vremena za buđenje – poput dnevnog boravka i blagovaonice, imaju najviše dnevnog svjetla.
Također, atraktivnije nekretnine su one s terasom, ostavom i ostalim pomoćnim prostorijama. Iako spomenuti prostori nisu uračunati u kvadraturu, povećat će konačnu vrijednost nekretnine, odnosno njezinu cijenu po kvadratu.
Određivanje vrijednosti nekretnine zahtjevan je proces u kojem metode dubinske analize trebaju uključiti mnoge elemente kako bi rezultat procjene bio realan i usklađen s cjelokupnom situacijom na tržištu.
Nadamo se da smo ovim uvodnim vodičem u procjenu vrijednosti nekretnina olakšali zadatak koji je pred Vama, te Vam omogućili da sami sebi ili u suradnji s ovlaštenim procjeniteljem osigurate najbolje uvjete.
